9月19日，下午3點過。
東山度假山莊，胡晶晶家里的木樓別墅。
看著床上熟睡的林向西。
林向東俯下身來。
在她小臉上輕輕親了一下。
旁邊的董曉莉輕聲道︰
“你快走吧，西西要是醒了，會哭鼻子的。”
林向東站起身來，又抱著董曉莉親了一口。
方才下樓鑽進一輛奔馳320。
樓下，胡晶晶和董曉莉一起望著奔馳車遠去。
胡晶晶突然道︰
“曉莉姐，現在蜀都可以直飛港島了。
你也可以抽時間去港島玩玩嘛。
等浩浩滿了半歲，我就給他斷奶了。
到時候，你可以好好休息一段時間。”
董曉莉搖搖頭︰
“我去港島，那是給向東添亂。”
胡晶晶輕輕一嘆︰
“也就是你，才過得了這樣寂寞寡淡的日子。”
董曉莉淡淡一笑︰
“我不覺得有什麼寂寞寡淡。
跟徐政那個混蛋一起過的20多年相比。
我現在沒有焦慮，也不愁生意上的事。
每天也有時間運動健身，還有讀書看報。
有向東陪著的時候，就好好放松一下。
這樣的日子，輕松、安寧又充實。
我真的感覺很幸福，也真的知足了。”
108國道，奔馳車正駛向蜀都。
後排座上，周佑軍和林向東談論著房地產。
“向東，去年蜀都全市的房地產投資有68個億。
今年的投資增幅不大，也就在6左右。
商品房銷售增長倒是很快，超過了30。
我們明年是不是再拿一兩塊地？”
林向東想想道︰
“雙安地產今年已經在蜀都拿了一塊地。
公司剛剛起步，資金還不充裕。
整個房地產行業還缺少一個契機。
資金是有成本的，我建議現階段不必囤地。”
周佑軍好奇道︰
“向東，你說的契機是什麼？”
林向東道︰
“就是全面取消福利分房。
現在各種單位和企業的福利分房還比較普遍。
房改試點搞了十來年，這才是最大的障礙。
一旦全面取消福利分房政策。
住宅開發會全面邁進市場化。
住房按揭貸款也會從試點走向全面普及。
住房消費也會進入全面貨幣化的新階段。
整個房地產行業的春天就來了。
現在，雙安地產可以每一兩年開發一個小項目。
主要用于鍛煉和培養隊伍，積累經驗。
一旦全面取消福利分房的政策公布。
我們就可以大筆投資了。”
周佑軍想想道︰
“全面取消福利分房，應該很難吧？”
林向東搖頭一笑︰
“軍哥，這是必然的趨勢，不用懷疑。
只有全面取消福利分房。
讓所有人都拿錢去買房。
房改才算進入了實質性的階段。
只有完成這樣實質性的房改。
房地產行業才會迎來爆發式發展。
而房地產投資，又事關國民經濟下一階段發展。
這個行業非常特殊，會成為支柱型的產業之一。
因為它有超長超寬的產業鏈。
上游涉及到鋼材、水泥、玻璃等建材行業，還有工程機械。
下游又有家電、家具、家紡等行業。
房地產開發本身，又涉及建築、銀行放貸和政府的土地供應。
此外，還有建築設計、房產中介、裝修、物業管理等服務業。
再進一步延伸的話，比如建材業還有上游。
像礦產、冶煉這些行業。
所以，一個房地產項目的投資。
能拉動幾十個細分行業的發展。
在房地產發展已經比較成熟的國家。
房地產投資的拉動系數在1.8倍到1.9倍。
1個億的房地產投資。
能拉動產業鏈上1.8億到1.9億的投資。
而我們國家的房地產行業剛剛起步。
所以，房地產投資的拉動系數達到2.5倍甚至3倍都很正常。
這個行業一旦發展起來。
對gdp的貢獻能超過20，甚至佔到14。”
周佑軍一直專注的听著，不由贊道︰
“向東，你懂的真多。”
林向東道︰
“軍哥，這些行業發展背景和相關知識。
通過讀書看報就能逐步了解到的。
這是一種行業宏觀發展的前景。
到了蜀都，我們再詳細聊一聊。
雙安地產接下來如何制訂一步步的發展戰略。”
周佑軍點頭一笑︰
“好，說實話，我還沒什麼頭緒。
一直想找機會跟你詳細討論一下。”
林向東點點頭，開始閉目休息。
以前，雙安地產沒有資本實力。
討論具體的發展規劃只是空談。
現在，時機已經基本成熟了。
因為明年就會出台全面取消福利分房的政策了。
下午快5點時，趕到了蜀都錦繡花園。
林向東和周佑軍坐在樓頂露台喝茶。
本小章還未完，請點擊下一頁繼續閱讀後面精彩內容！
接著聊房地產和雙安地產的發展戰略。
周佑軍沏好茶水，兩人點根煙，又接著聊。
林向東道︰
“軍哥，華夏有十幾億人口。
房地產行業未來發展到10萬億甚至20萬億的規模。
其實都是可以想象的。
這個行業，從投資開發到終端市場的消費。
其實都是加杠桿的模式，甚至是高杠桿。
在投資端，開發商搞的商品房預售模式。
其實是港島在60年代發明的賣樓花。
一個商品房開發項目，長則兩年，短則一年半。
在工期進行到幾個月，主體結構封頂時。
開發商就可以通過預售快速回籠資金。
房產開發最常見的投資杠桿，可以達到10倍左右。
比如宏元地產在綿城開發的西山公館。
而在消費端，購房者以兩成首付按揭買房。
消費杠桿也達到了5倍。
所以，通過銀行對開發商和購房者兩頭放貸。
資金就在整個產業鏈上快速流動起來。
你做了這麼多年的生意。
應該明白資金快速流動起來的價值。”
周佑軍點頭道︰
“是的，資金周轉越快，資金成本就越低。”
林向東又接著道︰
“其二，就是土地供應的問題。
內地房地產行業，在營銷上學的是港島的預售模式。
但是兩地的土地供應完全不同。
港島大量的住宅用地囤在開發商手里。
他們很早就以低價囤積了大量土地。
一個地塊，在港島最常見的開發模式。
就是分為好幾期甚至十期。
一小塊一小塊的開發出來。
周期可能長達十幾年甚至20年。
這麼長的時間，地價可能已經增值了十倍甚至更多。
港島的開發商其實主要賺的是囤地的錢。
所以，港島的土地一直供應不足。
房價也被開發商一步步炒上了天。
在內地，土地是地方政府掌控著供應節奏的。
雙安地產不能去囤地，我們也囤不了地。
囤地到了一定期限，政府隨時可能收回。
所以，我們在亞龍灣投資高級酒店。
以商業地產的模式，實現了變相的囤地。
因為土地必然隨著時間而增值。
政府也需要通過控制土地供應，逐步抬高地價。
然後通過收取土地出讓金，變成財政收入。
再用這些錢，來投資改善城建等基礎設施。”
周佑軍一臉恍然，又問道︰
“那我們在商品房開發上，要追求資金周轉速度？”
林向東點頭道︰
“對，這方面，雙安地產要向萬科深入學習。
萬科的模式就是快速滾動開發。
從拿地到項目開盤銷售，壓縮在不到一年時間。
這就需要很強的項目管理和執行能力。
在內地，像港島開發商那樣囤地捂地是不現實的。
因為政府一定會干預，國家甚至會立法。”
周佑軍又點頭道︰
“所以，我們在商品房和商業地產方面。
要考慮兩種不同的投資模式。”
林向東點頭道︰
“原則上的確是這樣。
純粹的住宅項目，要學習萬科模式。
通過快速的滾動開發，實現資金的快速周轉。
並且通過高杠桿投資，取得高回報。
這對項目的管理、執行以及產品設計。
都有很高的要求。
商業地產又可以考慮兩種模式。
一是和黎江合作，投資亞龍灣海景酒店這種模式。
下一步，我會想辦法引入香格里拉酒店集團。
與亞龍地產一起合作。
將來等亞龍地產有了充足的資本。
甚至可以考慮收購香格里拉亞洲業務。
另一種商業地產的投資模式。
是雙安地產可以考慮的重點模式。”
周佑軍又好奇道︰
“什麼樣的商業地產模式？”
林向東喝口茶，又接著道︰
“就是在各大城市中心，投資興建商業廣場。
比如就叫它雙安廣場。
實際上，就是打造一種城市商業綜合體。
類似于四海商貿正在改造的綿城五交大廈。
只不過，雙安廣場的規模要大得多。
我的設想是，雙安廣場由雙安地產投資。
以城市商業綜合體的形式。
形成資本在商業地產上的沉澱。
在投資雙安廣場的同時。
還可以考慮同時投資商品房項目。
比如就叫它雙安公寓，打造成一個中高端住宅品牌。
雙安廣場，可以考慮引入董阿姨要做的連鎖超市項目。
其二，就是引入，或者與四海商貿合作。
在雙安廣場打造百貨購物中心。
四海商貿未來發展成四海集團。
核心業務就是做百貨商業。
此外，部分旗艦型的雙安廣場。
還可以考慮引入香格里拉酒店。
我們可以想象一下，用十年二十年時間。
在全國各地主要的城市，投資建成100座雙安廣場。
本小章還未完，請點擊下一頁繼續閱讀後面精彩內容！
那會是一副什麼樣的景象。”
周佑軍頓時懵了一臉，喃喃道︰
“那至少也是幾百億甚至上千億的投資。”
林向東微微一笑︰
“軍哥，我剛才實際上談的是雙安投資。
雙安投資一共可以規劃為五條業務線。
第一是商品房開發方向；
第二是雙安廣場；
第三是與黎江和香格里拉合作的酒店方向；
第四是物業管理公司；
這四個業務方向，都可以做出一家上市公司。
第五個方向，就是在資本市場投資。
通過股票投資上的收益。
來支撐各個業務方向發展的資金需求。
將來，你要做的是戰略管理，把控業務發展方向。
商品房、雙安廣場、酒店和物業管理。
這四個業務方向，你都要挑選培養出一兩員大將型的管理人才。
這樣的人才，首先要求有很強的執行能力。
其次就是專業和學習能力。
我們要用15年到20年。
來逐步實現雙安投資這些戰略發展構想。”
周佑軍想象了一下，又喃喃道︰
“這樣的一個房地產集團。
如果做出來了，就是一個地產航母艦隊啊。”
林向東點頭一笑︰
“沒錯，想象可以很美，如同遙望星辰大海。
這四個業務方向都做出一家上市公司。
四家公司的股票市值加起來。
超過一萬億都是可以想象的。
到時候，雙安投資就成了一家控股公司。
它就叫雙安控股。”
周佑軍心潮澎湃，哂然一笑道︰
“要是能做到這樣的地步。
那我們在房地產發展史上。
也能留下濃墨重彩的一筆了。”
“軍哥，真做到這樣的程度。
你在這個行業就是真正的大佬。”
笑說一句，林向東話風又是一轉，嚴肅道︰
“只是要達到這樣一個目標。
你們要付出很多難以想象的努力。
軍哥，趁著現在還有時間。
你首先就要努力提升自己。<ba吧。”
周佑軍道︰
“向東，前些天我听你們財大的戴教授說。<ba班。”
林向東點點頭︰<ba體驗一下。
以後，雙安投資和知味投資。
可以通過贊助的形式，與蜀大商學院合作。
讓公司培養的管理干部。<ba。”
周佑軍又點頭道︰
“好，那我最近抽時間去京城打听一下。”
林向東又道︰<來打理。<就收取5的管理費。
將來，如果內地能做私募基金了。<在內地的私募基金。
軍哥，從現在開始，大概三四年時間。
你的主要任務是學習提升自己。
同時挖掘和培養有執行力的管理人才。”
周佑軍一臉認真道︰
“放心，我一定會竭盡全力。”
喜歡重生︰截留19萬，一路狂飆請大家收藏︰()重生︰截留19萬，一路狂飆書更新速度全網最快。