劉教授指指金帆教授說︰
“你倆幸災樂禍，有點報私仇的感覺。”
金帆哈哈笑起來，指指成林說︰
“老劉，報私仇的主要是成林。”
玩笑開過，金帆教授指指劉教授和丁教授，對成林說︰
“劉教授和丁教授他們有個課題，研究房地產公司的債務問題的。你比我研究的透切，喊你過來，有幾個問題听听你的看法。”
成林坐直身子看著三個教授。
劉教授從包里拿過一個提綱問成林︰
“你和金帆教授都關注到房地產公司的債務不正常，眼下處理最穩妥的策略是什麼？”
成林想了一會，搖搖頭說︰
“這個我說不好，沒有太穩妥的方法了，只能一步步循序漸進，走一步看一步了。當務之急是先讓房地產公司把內保外貸部分外匯貸款還上，再把各地區給他們的信用貸款還上，嚴格控制他們在境內外發債，遏制他們亂借錢的沖動。
房地產公司的債務已經尾大不掉了，甚至開始綁架地方政府，這不是個好苗頭。”
丁教授一臉嚴肅︰
“這樣會不會影響房地產公司的正常經營？”
成林點點頭說︰
“肯定多少有些影響。尚未動工的項目暫緩開工手續辦理。正在開發的項目，嚴格管控房產預售資金。
前幾個月東鎮開展了預售資金專項整治活動，大部分房產公司存在行賄主管人員，抽逃預售資金的情況。
東鎮方面比較強硬，通過撤銷房產預售許可證的手段，已經將大部分房產項目的預售資金追回。這個活動需要在大範圍內鋪開，確保購房者的利益。”
劉教授點點頭，開始第二個問題︰
“房產開發公司的債務，我們也做過分析，銀行貸款都有抵押，這塊目前安全可控。
購房者繳納的首付款，或者履約定金，這一塊由預售資金監管。
其他的是開發過程的流動負債。
目前負債的風險，似乎並不像你和金帆教授焦慮的那樣吧？”
成林點點頭︰
“劉教授，先說銀行貸款這塊︰
銀行抵押貸款相對安全一些，這個是浮在水面之上的。還有保險公司和社會資金，給房地產公司做的配資，這一塊沒有足夠的抵押，暴露出來的風險比較大。
銀行的抵押大部分是土地抵押，您知道評估機構的水分。目前的土地價格，並不是土地的真正價值，它只是市場競標時候的一個估值。
如果調控政策加碼房產銷售價格不及預期，土地的價值也得貶值，與拍賣價格形成倒掛也不意外，那時候銀行將面臨大面積的違約。
第二個是預售資金監管。估計國內絕大部分地區都存在問題，如果這個籬笆扎緊了，風險能少一些。
第三個是開發過程中的風險。
房地產公司亂開商業承兌匯票，目前不少房地產公司的承兌匯票已經沒人願意要了，貼現兌付不了了。
這一塊的規模僅次于土地出讓金的規模，風險不容易控制。”
劉教授點點頭，提了下一個問題︰
“房產行業的風險在累積，有的專家建議采用硬著陸方式來管控，你怎麼看這個問題？”
成林搖搖頭︰
“劉教授，如果采用硬著陸方式，效果如何我無法預料。
咱們可以分析一下，九十年代初期那次硬著陸的結果。那次硬著陸，導致房地產行業多年一蹶不振，各方損失不計其數。
如果這次還要硬著陸，一定要慎重 ，提前把最壞的結局考慮好對策。
比如地產開發行業可能遭受嚴重打擊 ，有可能出現一些房地產公司無法運營，購房者房子無法按時交付，下游材料商和建築商費用打水漂的多輸局面。
如果出現這種情況，我們如何應對？”
成林的話讓金帆教授和劉、丁兩個教授都陷入沉思，半天都沒有說話。
冰凍三尺非一日之寒，房地產行業的亂象已經持續多年，各種利益方都在里面渾水摸魚。
現在用猛藥想一步把病治好，結果誰也說不好 。
丁教授打破沉默，抬頭問成林︰
“按照你的分析，如果出現最壞的結局，如果你來決策，你將如何應對？”
成林笑笑說︰
“丁教授，可能我的手段太激進，有些人未必接受。
如果我來決策，對頭部債務量大的房地產公司，政府派出工作組接管。原來管理層個人及家族財產凍結，管理人員及直系親屬進出境實行管控。他們需要無條件配合工作組，把保交樓工作做好，把資產去向說清楚。
另外對違規放貸、違法為房地產公司提供配資的、預售資金監管不力者依法查處。
當然，這只是亡羊補牢的舉措，真正能發揮多大作用，誰也說不好。”
金帆教授听了成林的話，看了成林半天︰
“听說你在悅南因為爛尾工程和國企清理整頓，遭到三次持刀襲擊？是不是與你過激的手段有關？”
成林尷尬的笑笑︰
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“這些破爛事金教授都听說過？那幾次遇襲與過激手段真的沾不上邊。”
金帆教授得意的笑笑︰
“你那點底細，有關方面想掌握，還不是小菜一碟？”
金帆教授的話讓成林有點驚覺︰
金帆教授說的對，或許自己那些風流事，在強力機關面前都是小case。
劉教授接過話題︰
“我們研究過悅南市的房地產行業，悅南市房地產市場的穩定，在國內都不多見，是不是你所倡導的國企主導的結果。”
成林笑笑︰
“劉教授，這個是時任悅南市長劉揚的決策。國企參與了悅南市絕大部分城中村改造，國企改制土地的開發，包括軍隊干休所的改造。
國企開發在悅南房地產市場佔有率穩定在七成左右，這也奠定了悅南市場的穩定。”
丁教授嘆了一口氣︰
“我們從九十年代開放房地產市場，最大的教訓就是國有資本在房地產市場佔比太低，喪失了市場主導權和話語權。
悅南這個樣本，我們接觸的晚了幾年，否則也不至于今天局面這麼被動。”
成林給三位教授續上茶水，自己也捧著茶杯喝了一口︰
“丁教授，其實我們只是高估了某些民企經營者的道德，沒有考慮到他們的貪婪，遠遠超過我們的想象。
市場放開初期，我們制定的政策是防君子不防小人，結果讓小人們鑽了空子。
金帆教授喝了一口茶說︰
“成林的這個說法有道理 。改革開放初期我們先富帶後富的政策，是有我們的國情特色的，現在看看，那只是一個美好的夢想。”
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