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見到了老張，先詢問了暢游在紐約總部的計劃。
“差不多，可以實施。”張朝洋剛從美國回來，才睡了幾個小時，可能是沒休息好，聲音都有點啞，“不過跟設想的不太一樣。”
周不器問︰“哪不一樣？”
張朝洋道︰“曼哈頓那邊流行的密集型的商業區，站在這棟樓上，隨便一跳就跳到另一棟樓上了。你想打造低密度的那種互聯網總部園區，恐怕很難奏效。”
周不器對此並不在乎，“那倒無所謂，總歸要劃出一塊屬于自己的地盤。”
新時代的互聯網公司和傳統行業有著許多根本性的分歧，表現在方方面面，包括總部大樓也是。
傳統公司的總部，一般都是高樓大廈，是很高很壯觀的商務寫字樓。最知名的就是當年的巨人集團了，要蓋一座高達70層的總部大廈，因為資金鏈斷裂，導致公司破產。
互聯網科技公司不太一樣，一般沒有什麼高樓大廈，普遍都比較“矮”。
最高也就是十幾層，普遍就是六七層的高度。
因為樓層比較低，導致可用的辦公位比較少，一棟樓根本就不夠用，所以要規劃出一大片的總部園區，蓋上十幾二十棟樓。
像微軟的總部，像一個小鎮似的，蓋了上百棟樓。
每棟樓都不高。
而且，密度很低，大樓和大樓之間間隔比較遠，種上許許多多的花草樹木，佔用了極大的面積。
用傳統的眼光來看，這實在有點太浪費土地了。
所以就出現了一個現象，傳統大公司的總部，一般都是在商業中心區，很氣派很恢弘，地理位置極好。
互聯網公司的總部就很偏了，都在郊區選址。
這也是沒辦法，中心區沒土地批給互聯網公司去浪費。
這也是現在互聯網巨頭都會雲集在 谷，卻不願意去紐約發展的原因之一。去紐約，就要去曼哈頓……可是曼哈頓地少公司多，就導致這里成了全世界最大最密集的一個超大cbd。
通過衛星圖片去看曼哈頓，密集恐懼癥都能犯了。
周不器幾次在紐約爭取，終于找到了一塊有機會運作的地盤，一座很大的航站樓，以及一大片可以商業地產開發的民用飛機場。
航站樓是老建築，這種建築都承載著歷史呢，想推倒重建幾乎不可能，只能是內部翻新，改造成辦公區。
後面那一片民用機場，可以推平後蓋新樓了。
不過，花花草草就不必要了。
要緊挨著蓋樓，最大限度地把土地資源利用好。
張朝洋道︰“預計可以新建4棟25-30層的寫字樓，加上航站樓的翻新，這個工程量可不小，還有飛機場地皮費用，預計總投入不會低于20億美元。”
這麼大一筆錢，暢游肯定出不起。
把紫微星國際、spotify、奈飛都拉過來，也出不起。
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周不器道︰“那就找合作伙伴一起開發吧，相當于股權融資。嗯……我在 谷買了一只足球隊，叫聖何塞地震，你知道吧？”
“嗯。”
“球隊正在啟動一個新球場計劃，球隊這邊幾乎不用花錢，從政府手里申請一筆經費作為啟動資金，然後從商業市場中進行股權融資就行了，就把這個地產項目做起來了。”
張朝洋一下就明白了這個意思，“把房地產當金融產品來運作唄？”
周不器笑道︰“對，國內現在的房市其實也有金融屬性了，不過政策限制……就是不願意揭開那層面紗，在嚴格控制房產項目的金融運作。美國沒事，沒這方面的限制。”
張朝洋點了點頭，“航站樓已經有過好幾次內部的翻新了，這次重新翻修，速度很快，估計明年夏天就能搬進去了。”
“好事。”
“然後咱們就租下來？”
周不器失笑道︰“那肯定啊，總不能買吧？”
張朝洋道︰“買也不是不行，現在的價格不算太高，估計6億-8億美元，應該就能拿下了。暢游能夠支付這筆錢。”
“你可拉倒吧！”周不器毫不猶豫地就拒絕了，“暢游賬上這麼點錢，我還有大用呢！多余的錢投在房產上還行，現在時代變化這麼快，有錢得抓緊做戰略和業務上的布局呢。”
張朝洋道︰“我知道，不過我咨詢過一些機構，听到了一些說法。”
“哦？什麼？”
“紐約當局要對曼哈頓的哈德遜廣場園區進行大規模的翻新、改造，這是個超級大項目，有可能會成為紐約史上最大的房產項目。這棟聖約翰航站樓，距離哈德遜廣場園區並不遠。只要哈德遜廣場園區這個房產集群項目運作起來了，兩三百億美元的投資砸進去，就會形成很大的規模效應，就有可能把航站樓給規劃過去。”
“還有這種好事？”
周不器眼楮一亮，忽然有了一種在地產投資上賺大錢的感覺。
現在的航站樓，位置比較偏，周邊的設施老舊、落後，還有一個小型的民用機場的噪音干擾，改造成商業寫字樓後出租率不高，導致這個項目有點入不敷出。
所以紐約當局才會推動，想讓周不器來把這個航站樓接收過去。
只要是紫微星國際或者暢游租下了這個航站樓，那就是100%的出租率了，如果是一次性收購，那就更好了，當局拿錢走人就解脫了。
因為這里不受歡迎，所以收購航站樓，價格不會太高。
可現在就出現了這樣一個機會。
曼哈頓的商業開發實在是太發達了，導致土地資源不夠用，紐約當局就想把設施落後的哈德遜廣場周邊的土地進行重新的規劃，改造交通、改建地鐵，新建起一片新時代的商業寫字樓區……就會化腐朽為神奇，把這片偏落後的地區變成曼哈頓新的商業明星區！
恰好，聖約翰航站樓就離這里不遠，稍微一擴充就可以覆蓋過來。
這就很有機會了。
如果現在就買下航站樓，也買下周邊的土地新蓋的那幾棟寫字樓，等哈德遜廣場園區開發起來，土地價格就會翻幾倍……“暢游園區”的房產價值就會翻幾倍！
甚至運氣好了，兩塊地方打通了，“暢游園區”這邊的房產規劃和建築足夠的漂亮吸引人，就完全有機會喧賓奪主，把原本屬于哈德遜城市廣場園區的關注目光都吸引過來，成為中心。
張朝洋道︰“如果紐約當局真的下定決心，把哈德遜廣場園區的這個大項目啟動了……”
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“不用想了，這件事一定會做！邁克爾•彭博已經是第三任市長了，他沒法再連任了。他現在滿腦子想的都是在任期的最後幾年里干出一番能夠銘刻在紐約這座城市歷史上的一番功績出來。”
周不器這番話說得很堅定，不僅是出自先知先覺，也是這一世他對邁克爾•彭博的了解。
張朝洋瞟他一眼，“如果真是這樣，現在就是買下航站樓的最佳時機。過幾年等這個哈德遜廣場的項目真的實現了，周邊的地產價格那就坐上火箭了。”
“現在買？不行！”
周不器堅持了自己的態度，現在這麼關鍵的時期，哪能把這麼大一筆錢投在房地產上？
就算哈德遜廣場這個項目落地了，周邊的房產價格上漲了，那才能漲多少？
翻1番，翻2倍也就差不多了。
可是，現金如果是在暢游的賬上，經過周大老板在移動互聯網時代這麼一番規劃和投資，幾款世界級的爆款游戲一出現，過些年的收益可就不是兩三倍的概念了。
等過幾年暢游有錢了，別說這棟航站樓了，周邊的整個“暢游園區”的所有大樓都可以買下來，吸引許許多多的互聯網公司過來，把這一片變成真正的以紫微星和暢游為中心的互聯網商業區。
這樣一來，以紫微星和暢游為核心的紐約互聯網商圈就搭建起來了。
“可以這樣，先租後買，先把合同擬好。”周不器很快就想到了解決方案，“就像足球市場那樣。”
“又是足球？”
張朝洋有些好笑，覺得這小子真是能旁征博引，還能把足球的玩法放在暢游園區的這個項目里？
周不器道︰“在歐洲足壇，每次轉會期開啟的時候，俱樂部沒錢給轉會費，就先租借，附帶買斷條款。這樣干有兩個好處。”
“說說看。”
“第一，不用支付一大筆錢把球員買下來，可以降低短期內大額支出的風險。”
“嗯。”
“第二，把球員租過來之後，如果球員表現不好，就退貨；如果表現好了，球員的身價就會水漲船高。可是買斷合同早就擬好了，球員的即時身價就沒用了，可以按照以前簽訂的買斷條款來完成買斷交易。”
張朝洋點了點頭，“是一個辦法，那就先租後買。航站樓是紐約政府所有的地產，一直都經營不善。有機會甩掉這個包袱，他們應該會簽下這個先租後買的租借協議。”
周不器接著說︰“旁邊的那幾棟新樓也一樣，直接去股權融資，但是我們要有買斷權。比如20億美元轉讓80%的份額，把這個項目啟動起來。但是8年後10年後我們可以用40億或者50億美元的代價把這80%的股份都買回來。這既解決了短期內的資金壓力，也為未來收回項目保留了可能性。整個總部園區的房產項目就可以開展下去了。”
張朝洋知道這家伙業務太繁忙，工作太多。
這種地產項目的運作，就要落在自己肩上了。
沒辦法，這種地產項目涉及的經費太多了，資金過大、關系復雜，里邊存在的貓膩也很多，全權委托給第三方……還真不太放心。
要麼是周大老板上，要麼是老張上……看著小子的混蛋樣子，他明顯是一副指揮手下干活的態度。
可惡！
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