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米國房地產？這讓齊磊本能的想起了次貸危機。
三年後，由米國房產不良貸款引發的全球性經濟危機。
本能的就想搖頭，不讓吳寧趟這趟渾水。
但是細想了一下，又好像不是那麼簡單，不能武斷地認為有次貸危機就不能投資米國房地產，事實可能正好相反。
而吳寧見齊磊在沉吟，也把自己的一些想法和考量說了出來。
“現在是米國房地產市場最好的時候，又有德盛做背景，我很容易就能拿到地、開發牌照。甚至借金融便利，實現拿地、開發、銷售、貸款、貸款金融產品等全套的房地產服務。”
“這里面利潤不小。”
吳寧知道，齊磊其實很反感炒房。以前也不止一次說過，商品房市場化沒有任何問題，可是完全套用西方國家的房產路線是不可行的。
因為，以家為本的中式思維與西方的自由主義有很大區別。
房子在中國百姓心中的位置遠大西方，這會形成供需關系極度不平衡的畸形市場。
老百姓極度需要房產，可偏偏高度需求又無法養成市場的自律性。
在所有商品中，可能房產是百姓容忍性最高的商品，這自然會助長商人的貪欲，鞏固商人的掠奪地位。
而房產對中國人幸福度的佔比又極大，很容易造成很多不必要的麻煩。
但是話說回來。我又不在中國炒房，去禍害米國人，吳小賤真的一點心理負擔都沒有。
“我覺得，這事兒能干！不見得比股市賺的少，而且風險也更小些。”
齊磊下意識地點了點頭，跟了一句，“是現在風險小，以後可就不一定了。”
拋開個人情感因素，齊磊再清楚不過，當下可不僅僅是米國房產最好的時候，而是最瘋狂的時候。
再次沉吟很久，最終點了點頭，“可以！”
吳寧一喜，齊磊說可以，那這事兒就成了一半兒了。
“不過！”齊磊話鋒一轉，嚴肅地看著吳寧，“你只能玩兩年，最多三年，之後就得脫身。”
吳寧不解，“為什麼？”
兩三年對房產市場來說，太短了。
齊磊答，“因為，米國樓市最多三年就得塌房！”
吳寧听的一支稜，嘴角抽搐，“不…不能吧？你是沒看見米國樓市有多火爆，怎麼可能兩三年就塌？”
“不可能！絕對不可能！”
齊磊笑了，“你還別不信，你听我給你分析。”
吳寧明顯不太信任，“你說說看。”
……
很多人可能認為，中國的房地產行業從04年開始迎來了十幾年的瘋狂。可實際上，和次貸危機前幾年的米國比起來，根本就是小兒科。
由于98年的亞洲金融危機、以及發生在歐洲的北約轟炸nlm，導致大量資金流入米國。
隨後，互聯網泡沫的破碎，又讓最大的資金海綿壓縮，釋放更多的資金。
而這麼多錢聚集在米國無處釋放，同時，在反恐戰爭之前和初期，米國國民收入這一塊又有相當的購買力，于是大量資金涌入房地產市場。
這一點上，全世界任何一個國家都是一樣的。
有錢就蓋房子，誰也不能免俗。
這直接導致了從2000年左右到2007年，米國房地產市場的空前膨脹。
近乎瘋狂。
瘋狂到什麼程度呢？
就不要說房價了，我們中國老百姓關心的那點房價在那個時期的米國根本就不夠看，有更荒誕的。
那就是，但凡不是流浪漢、破產者，但凡有一份工作，哪怕是餐廳服務員、臨時工，你都能買房子。
甚至，你連首付都沒有也能買房子！
因為，根本就不用付首付。
過癮吧？一分錢不花就能有自己的房子？
呵呵，不但不用首付，利息還低呢！可千萬別當這是好事兒，這是一個災難，是資本的最後瘋狂。
要看看0首付是怎麼來的。
銀行和機構為了盈利已經瘋了，一套房子通過操作可以貸兩份款。
就比如，一套首付30%，貸款70%的公寓，貸款金融機構可以先用正規渠道從銀行貸出70%，這和我們的貸款流程差不多。
然後再在他們的操作之下，用同一套房子再做一份貸款合同，把首付的30%也從銀行貸出來。
于是，不花錢就能擁有房子，利息還低。
這種好事兒，普通民眾誰不高興？
要知道，住房焦慮在任何一個社會都是存在了，而且是普遍存在。
這直接導致了那幾年米國房市的野蠻生長，用戶購買欲望激增。而且，哪怕是有錢全款買房也要貸款。
可是，對于相當一部分民眾來說，他們是不具備金融思維和長遠計劃的。只圖眼前買到了房，卻沒有考慮自身能力能不能支撐起高額貸款，以及失業後的斷供的風險會導致的災難。
更不要說泡沫化房產市場暴雷之後，房價暴跌，房子成了負資產。那些有能力的中產階級也無法支撐房屋帶來的壓力，紛繁破產。
而在暴雷之前，這些0首付、家庭收入較低、抗風險能力弱的貸款者、就成了次級貸款，就是斷供風險高的貸款用戶。
更作死的是，明知次級貸款存在高風險的情況下，資本依舊貪得無厭。為了追求利益的最大化，把米國的樓市貸款與金融掛鉤了。
也就是把這些次級貸款打包成金融產品，最終導致了席卷全球的次貸危機。
這都是齊磊前世記憶帶來的見識。
可是，怎麼解釋才能讓吳寧意識到兩三年之內米國房市要塌房呢？這卻是個難題。
想了很久，突然發問，“我問你，米國的cds市場有多大？”
吳寧挑眉，突然問這個做什麼？不過也不是什麼難題，“大概60多萬億吧！”<101nove.comds，就是【信用違約互換】。了解一點米國金融體系的人都知道。
說直白一點就是，很多銀行、機構、資本為了賺取暴利，經常會采取杠桿操作。
至于杠桿操作是什麼？
舉個例子，一個銀行有100億的投資資金，不管他投資什麼項目，假設盈利5%，那就是100億賺5億。
可是，假如銀行拿100億做抵押，去借0倍的杠桿。然後再來看盈利5%，可就完全不一樣了。3000億的5%，就是150億！
相當于本錢100億來說，就是150%的暴利。
可是反過來，假如虧損了5%，那麼銀行不但賠光了自己的100億，還欠50億。
風險與受益同在。這就是杠桿。
那麼問題就來了，資本也知道加杠桿風險太大，肯定要想辦法規避吧？
有人就想出一個辦法，給杠桿投資投“保險”。這種保險就叫cds，信用違約互換。
比如，還是那家100億資產的銀行a，為了逃避風險，就找到了另一家銀行或者保險公司b。
a對b說，“你幫我的貸款做違約保險怎麼樣？我每年給你1.5億的保費，連續10年，一共15億。
a的算盤是如果賺了，我拿150億盈利的15億給你我也不虧。要是賠了，150億你來賠，和我也沒關系。對吧？
b也好好琢磨了一下，還慎重的做了統計分析，發現a在做的生意賠錢的幾率只有1%。
一算賬，假設我收一百單這種擔保合同，15億乘100，就是1500億。1%賠錢，也就一單賠錢就賠150億，我還剩1350億，還是有得賺的。
于是，b就答應了給a做保險。
ab都認為這筆生意對自己有利，皆大歡喜。
然後，注意！擊鼓傳花的游戲開始了。<101nove.cods單子賣給我吧！”
“一個單子我給你6.5億，一共650億。干不干？”
b一想，1350億的盈利要十年才能拿到，現在一轉手就賺650，而且沒風險啊，當然干！<101nove.com相當于（1350-650）700億拿到了cds單子，承擔了風險。<101nove.com也不想十年收回利潤，又轉手賣給了d
d又賣給e，再再然後，就是f、g、h.……一個一個的倒手流通，這就形成了cds市場。
那麼，這個市場有多大呢？剛剛吳寧說了，60多萬億。
次級貸款就是被以這種方式，打包出售流通在米國cds市場的。
而且，是其中利潤率最高的金融產品。
因為資本也不傻啊，知道它風險大。那風險大，保費自然也就高唄！
更要命的是，金融機構為了把更高風險的次貸賣出去，他們搞出了各種打包服務。也就是把次級貸款和優質貸款產品打包出售，使得次貸在cds市場無處不在。
此時，齊磊問向吳寧，“你想沒想過，米國的房價不會一直漲下去。”
“而且，它的金融周期很固定，差不多就是10年一次低谷，下一個低谷也就是兩三年之後。”
“到那個時候，房價還能逆潮流繼續上漲嗎？”
吳寧，“……”
這誰也不敢保證吧？
齊磊，“一旦經濟下行，樓市萎靡，依米國當下在樓市的狂歡，你知道是什麼後果嗎？”
吳寧汗都下來了，“這麼說，好像確實有點嚇人。”
齊磊，“你再算算，經濟下行帶來的收入壓力，房價停滯帶來的恐慌，最終會導致多少次級貸款違約？”
“我估計，不會少于20%！”
這是前世的真實數據。
20%什麼概念呢？
原本，機構銀行和保險公司，計算的違約率是1%。整個cds市場對于房市違約互換擔保協議都是按這個來的。
大家伙兒的盈利也都是按1%計算的。<101nove.comds產品的評級下降了，100單里有20個違約的。
一個就賠150億，20個就是3000億。
擊鼓傳花，傳到最後一個大冤手里傳不出去了，賠3000億。米國排名前十的大機構也頂不住啊！包括德盛。
事實上，在原本的那個時空，雷曼兄弟、新世紀金融等等一大批米國金融巨頭倒了下去。
這個級別的資本機構塌房，帶來的後果就是災難性的，也誘發了全球性的金融海嘯。
“察！”吳小賤徹底無語了，“我就想炒炒房，有這麼嚇人嗎？”
“不干了？”
齊磊一笑，只要吳寧別一個 子扎進去出不來就行。
“隨你吧！別貪得無厭，打兩記快拳其實也沒什麼。”
吳寧沉吟著，“我有數了。”
這個話題就算過去了，但是吳小賤卻是記在了心里。
至于做不做的，那是吳寧自己的事兒，齊磊不管。不過，看吳寧那賊 的眼神兒，齊磊估計他沒憋什麼好屁。
還是那句話，吳寧真賤起來，齊磊都不知道他能干出點什麼來。
等吳寧回屋的時候，程樂樂已經睡了。
迷迷湖湖的給吳寧讓地方，“被窩可熱乎呢，快滾進來！”
吳寧鑽進去，卻是睡不著，在想剛剛齊磊的話。
自然動的多了，打擾了程樂樂，“睡不睡？不睡我也不睡了哈！”
吳寧無語，“別鬧，想事兒呢！”
程樂樂听他不像玩笑，也有點精神，支起來︰“想什麼呢？讓我听听唄！”
吳寧瞥了她一眼，“丁雷還沒回國，特麼的有點欺人太甚。”
程樂樂撇嘴，“我都後悔出去，腦袋泡咸菜缸里了，當初非去人家的地盤學什麼習？”
吳寧卻是不在一個頻道，“石頭說，米國三兩年之內就得爆發次貸危機。”
程樂樂，“啥叫次貸危機？”
左右睡不著，吳寧就給她科普了一下。
程樂樂听的還是雲里霧里，糾結得很，“還是不太懂，那能預防嗎？”
“預防？呵呵。”吳寧冷笑，“老子還給他研究預防？”
突然來了一句，“照這麼發展下去，丁雷不是第一個，也不是最後一個。”
“石頭，還有我、徐倩，我們早晚都得步他的後塵！”
程沒有把柄在外頭嗎？”
吳寧，“這不是有沒有的問題。”
“那你想干啥？”
吳寧，“我想干啥……”
吳寧喃喃，“多一手準備總沒錯嗎？”
“惹急了，讓這個危機那個危機的爆在我手里，全給我死！”
程樂樂︰“……”
一股寒氣自心底而起，睡意全無，她知道吳寧是認真的。
沉默半晌，程樂樂干脆搬過吳寧的胳膊，枕于腦下，貼著他。
“我還是听不懂，咋辦？”
“算啦，不懂就不懂唄！反正我就一句話，不管你干啥，老娘幫不上忙，也不拖你後腿。”
“嘿嘿。”學著徐倩的樣子傻笑撒嬌，難得溫柔，“我可以喊加油呀！”
“噗嗤。”吳寧笑了，“別學徐小倩！”
“就學，可愛。”
吳寧，“徐小倩是裝傻，你是真傻，有區別的！”
程樂樂，“你！”
嗷！
一聲慘叫響徹夜空。
齊磊和徐倩都支稜起來了，齊磊五官扭曲，滿眼好奇，“玩啥呢？這麼刺激？要不…咱也試試？”
嗷嗷……
……
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