在如今這個社會,沒有人比陳喬山更了解未來房價走勢的瘋狂,但現實卻讓人頗為無奈。
在當下,看衰房地產經濟的經濟學家比比皆是,遠的不提,就說和陳喬山那位大師兄同為經濟界“京城四少”的魏杰,就是一位堅定的唱空者。
早在01年底,身為清華經管教授的魏杰接受央視專訪,便主張全國房地產泡沫已經遠超93年的海南,他明言,02年將是泡沫破滅的一年,並信誓旦旦地保證:“如果樓市不崩盤,我就去跳樓。”
當然,這個結論就是個笑話,魏教授也並沒有跳樓。
從02年開始,房地產行業就顯現出投資和需求並存的過熱現象,當年,房價不跌反漲,漲幅平均超過3.8%。
這只是開始,03年,房地產被國家確立為支柱產業,房價上漲就此進入快車道。
嚴教授不是不理世事的老學究,房地產經濟是與國計民生息息相關的行業,他雖談不上有深入研究,卻也不是一無所知。
嚴教授知道,福利分房在98年被終結,如今正是需求旺盛的階段,高房價時時都挑動著民眾的神經。
泡沫從來都是存在的,但經濟泡沫與泡沫經濟是完全不相干的兩個概念,肯定不能混為一談。
嚴教授考慮著,自家弟子的提議或許值得一試。
不可避免的,他心里也有一些顧慮,這是一個很敏感的領域,深入研究下去,很有可能兩邊不討好,魏杰就是前車之鑒。
一開始,魏教授的泡沫破滅論為他在普通群眾那里贏得了不少聲譽,但他的預測並未阻止房價繼續上升,結果可想而知,一些輕信者持幣觀望,損失慘重。
事情過去兩年多了,時不時網上還有人發帖,擠兌魏教授履約。
樓自然是不會跳的,但是臉面肯定是丟定了。
嚴教授倒不擔心步魏杰的後塵,他浸淫學術半輩子,眼光何其老辣。
房地產既然被列為經濟支柱,就肯定不會虎頭蛇尾。
不用深入分析,嚴教授也能做出基本的判斷,房價未來能否持續上漲他不敢斷定,不過短期內肯定不存在擠泡沫的可能。
有了初步的結論,嚴教授問道︰“房地產行業的確值得研究,不過純理論的研究成果,應該沒有關注度,你的目的究竟是什麼?”
陳喬山說道︰“嚴教授,博客不是寫論文,是給普通老百姓看的,沒人在意房地產為什麼會成為經濟支柱,他們只關心買不買得起房,何時買房合適,至于其他問題,沒人會在意。”
“從價值理論的角度分析,一元論很難解釋房地產行業的價值模式,深入下去,也許有文章可做。”
嚴教授不會輕易做決定,他問道︰“說來听听,你準備怎麼做?”
陳喬山也不答,從兜里掏出一張便箋,放到桌上道︰“您看看這個。”
嚴教授心接過來一看,不由更是疑惑。
這是一份手寫的名單,不長,但上面的人個個都分量不輕。
排在第一位的是易憲容,社科院研究員,金融發展與金融制度研究室主任,在他名字後邊,還有幾行備注,“觀點︰房價存在嚴重泡沫,預計將暴跌三成以上。”
第二位王小廣,國家行政學院決策咨詢部研究員,國家計委經濟研究所經濟形勢研究室主任,“主要觀點︰樓市泡沫論,04年房價有大幅下跌的可能。”
第三位謝國忠……
…………
嚴教授把名單從頭至尾細看了一遍,人不少,雖然不是所有人都認識,但基本都有印象,這幫人在學術界的影響力不小,而且有一個共同點,都是唱衰房價的主力。
嚴教授的神色有幾分凝重,他了解陳喬山的性格,這個學生雖然年輕,做事卻從不含糊,輕易不會下結論,但言必有中,列出這份名單,他的目的不言自明。
“你覺得房價近期會大漲?”
陳喬山笑著點了點頭,跟十年後不同,如今的經濟界偏向保守,尤其是對房地產經濟,因為有著慘痛的教訓。
92年海南房地產泡沫破裂,大批地產商破產,不少銀行不良貸款率甚至高達60%。
天涯、海角、爛尾樓,一度成了海南的三大代表景觀,甚至引發了建國以來第一宗銀行破產案,受此影響,海南發展銀行宣布關閉清算。
海發行是為了挽救因海南房地產泡沫而引發的金融機構信用危機,由五家信托投資公司合並建立起來的,盡管有政府的支持,卻最終還是因為包袱太過沉重而倒閉。
海發行也是建國以來唯一一宗銀行破產案,一家擁有國資背景的商業銀行最終關門,影響力很是深遠,讓國內學者和老百姓見識到金融泡沫的厲害。
其中部分儲戶的存款,拖了十六七年都沒有完全兌現,拿著債權確認書,卻換不回錢,這個教訓可謂慘痛。
影響學界觀點的因素還不止于此。
97金融危機,香港樓市泡沫破裂,房價跌幅一度達到60%,一直到03年,香港經濟還是負增長,03年甚至高達-2%,始終沒有回復元氣。
兩次嚴重的危機,讓國內的經濟學家膽寒,甚至有些反應過度,這也是目前經濟界不看好房產經濟的主要原因。
陳喬山身在局外,自然不會有這些顧慮。
面對嚴教授的質詢,陳喬山應對起來很是輕松,“我覺得不用太過在意,咱們僅從經濟學角度分析就好。”
“泡沫與資產伴生是現代市場經濟的常態,價值高估形成泡沫,價值低估,激發成長性,形成投資價值,經濟有預期性和風險性,房地產也同樣如此,我覺得還是應該理性看待。”
嚴教授把手里的名單放在桌上,很是不滿地說道︰“還理性看待?名單都準備好了,你這不是準備拿人開刀祭旗?”
陳喬山訕笑道︰“嚴教授,這也怪不得我,他們的觀點誤導性太強,別人我管不著,咱們師徒倒是可以做點文章。”
“怎麼做文章?難道你確信房價會繼續上漲?”嚴教授起了考校的心思,這個徒弟雖然年輕,心思敏銳異于常人,他也想知道,陳喬山是如何看待房價問題的。
“嚴教授,不知你注意到沒有,五月底南京那塊拍飛兩個億的地塊,周圍住宅區均價在四千上下,如果按照地王的成交價計算,樓面溢價一倍以上,這就出現一個問題,地比房子還貴。”
嚴教授眉頭越皺越緊,這點問題肯定難不住他,原因無非是供應緊張,另一方面,開發商肯定不會吃虧,風險轉嫁也就成了必然,到底誰在為高地價買單,一清二楚。
房間陷入沉寂,師徒倆都是各懷心思。
良久,嚴教授才說道︰“好,這個博客我寫。”
陳喬山不由大喜,請動這尊大佛,再去邀其他人,無疑要簡單許多。
“你覺得第一篇博客取個什麼名字比較好?”冷不丁地,嚴教授又問了一句。
陳喬山愣住了,想了想,他說道︰“咱們由淺入深,從土地財政入手,不如就叫‘論面粉貴過面包’,您覺得怎麼樣?”
嚴教授精神陡然一震,眼中突地神光湛然,他沒在意面粉的隱喻,卻被“土地財政”四個字所吸引。
稍一琢磨,他一拍桌子,看著陳喬山,頗有點老懷堪慰地說道︰“好,好一個土地財政,癥結總結鞭闢入里,看來你是下過工夫的,這樣,經研中心下一個重點研究課題就做土地財政。”
陳喬山一臉懵逼,這可不是他的本意,只不過是後世一個爛大街的術語,誰能想到能引得嚴教授這般激動,他擔心事情有變,忙問道︰“嚴教授,那您看博客的事?”
嚴教授瞪了他一眼,“行了,既然答應你了,我肯定不會食言,不管你打什麼歪主意,沖著土地財政這四個字,我幫你這一回。”
陳喬山懸著的心終于放下了,只要這位答應下來,這次的目的也就達到了。(101novel.com)